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Imposte sull'acquisto della casa

imposteL’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Per effetto degli articoli 10 del D. lgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili verranno modificate con l’obiettivo di diminuire il carico fiscale sulle compravendita tra privati di immobili destinati all’utilizzo come prima casa.

Se oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte a partire dal 1° gennaio 2014: (quando il venditore è un privato)

  • - Acquisto da un privato Imposta di Registro – 2 % . Imposta ipotecaria e catastale – 50+50 euro. Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’imposta di registro ha un valore del 9%.
  • - quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione lavori. Imposta di Registro - 200 euro Imposta ipotecaria e catastale - 200 + 200 euro IVA – 4 %

Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

  • - quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori. Imposta di Registro – 9 % . Imposta ipotecaria e catastale – 50 + 50 euro
  • - quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori. Imposta di Registro – 200 euro. Imposta ipotecaria e catastale – 200+200 euro IVA – 10 % (22% se immobile di lusso).

(!) Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 (per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.imposte

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

L’imposta di registro si paga se chi ci vende la casa è un privato, un’impresa non costruttrice che non ha eseguito i lavori di ristrutturazione, oppure un’impresa costruttrice che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori. Si paga l’Iva se chi ci vende la casa è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dalla fine dei lavori (o successivamente, nel caso in cui entro tale termine l’immobile sia stato locato per almeno 4 anni in regime di edilizia residenziale convenzionata). L’Iva si applica al prezzo di acquisto dell’immobile dichiarato nell’atto notarile. L’imposta di registro mantiene l’agevolazione che prevede che il calcolo di quanto bisogna pagare venga effettuato sul cosiddetto “prezzo valore”, basato sulla reddita catastale.

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